Você comprou um apartamento na planta, pagou todas as parcelas em dia e, ao finalmente solicitar a escritura definitiva, teve uma surpresa desagradável: o imóvel continua hipotecado em favor do banco que financiou a obra.
Essa situação gera insegurança jurídica e o temor de perder o patrimônio. Afinal, por que o seu apartamento serve de garantia para uma dívida que não é sua?
Neste artigo, explicamos jornalisticamente por que essa prática, embora comum no mercado imobiliário, pode ser revertida na Justiça e como a Súmula 308 do STJ protege quem adquiriu imóveis de boa-fé.
A dívida da construtora não é sua
Para levantar um prédio, é comum que construtoras recorram a financiamentos bancários, oferecendo o terreno e as futuras unidades como garantia (hipoteca ou alienação fiduciária). O problema surge quando, mesmo após o consumidor quitar o seu apartamento, a construtora não repassa o valor ao banco ou não formaliza a baixa da dívida.
Contudo, a lei é clara. Segundo entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o comprador que paga o seu imóvel não pode ser responsabilizado pela inadimplência da construtora.
O escudo do consumidor: Súmula 308 do STJ
A principal proteção jurídica do comprador é a Súmula 308 do STJ. Ela determina expressamente que:
“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” Link: Súmula 308 – Superior Tribunal de Justiça
Na prática, isso torna a hipoteca ineficaz contra você. O banco financiador da obra sabe que as unidades serão vendidas a terceiros e deve cobrar a dívida da construtora, não do consumidor que comprou e pagou pelo bem.
Hipoteca e Cessão Fiduciária: Entenda a diferença
Os atuais contratos de promessa ou compromisso de compra e venda utilizam, além da hipoteca, a cessão fiduciária de direitos creditórios. Isso significa que a construtora cede ao banco o direito de receber as parcelas que você paga.
A regra de proteção, porém, permanece a mesma. A cessão fiduciária é uma garantia acessória: ela só existe enquanto houver dívida do comprador. Uma vez que você quita o preço do imóvel, a garantia se extingue automaticamente.
Cabe indenização por Danos Morais?
Sim. A Justiça tem entendido que a manutenção indevida do gravame sobre imóvel quitado ultrapassa o mero dissabor cotidiano. A angústia de ter um bem de família “preso” a uma dívida alheia gera o dever de indenizar.
Passo a passo: O que fazer para baixar a hipoteca
Se você quitou seu imóvel e ele continua gravado na matrícula, siga este roteiro:
- Solicite o Termo de Quitação: Exija da construtora o documento oficial provando que você pagou tudo.
- Verifique a Matrícula: Vá ao Cartório de Registro de Imóveis e peça uma certidão do registro da matrícula atualizada para confirmar se constam hipotecas ou cessões fiduciárias.
- Notifique Extrajudicialmente: Envie uma notificação formal para a construtora e para o banco financiador exigindo a liberação das garantias.
- Busque seus direitos: Se não houver solução administrativa, é necessário buscar seus direitos no poder judiciário, ingressando com uma Ação de Obrigação de Fazer. Com base na Súmula 308 do STJ, é possível pedir uma liminar (tutela de urgência) para impedir que o imóvel vá a leilão.